まず結論：押さえる3点
- 相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
- 制度が始まった令和6年4月1日より前の相続でも、まだ登記していなければ対象です。期限の目安は令和9年3月31日まで（取得を知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内）です。
- 話し合いがまとまらず、期限内に登記が難しいときは、手続きが簡単な「相続人申告登記」で義務を果たす方法があります。ただし、実家を売るときは別途、相続登記が必要です。
相続登記の義務とは
相続（遺言を含みます）で不動産の所有権を取得した相続人は、「自分のために相続が始まったこと」と「その不動産を取得したこと」を知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに怠ったときは、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条第1項）。
実家の名義がいまも亡くなった親御さんのままなら、この義務の対象になっている可能性があります。まずは登記簿（登記事項証明書）で、名義が誰になっているかを確認するところから始めます。
過去の相続も対象です
義務化の施行日は令和6年4月1日ですが、それより前に始まった相続でも、相続登記をしていなければ対象になります。この場合の期限は令和9年3月31日までです。ただし、不動産を相続で取得したと知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内になります。
「親が亡くなったのはずいぶん前だから関係ない」と思っていた実家こそ、確認が必要です。
遺産分割が成立したときの追加の義務
基本の義務とは別に、相続人のあいだで遺産の分け方の話し合い（遺産分割）がまとまったときは、成立した日から3年以内に、その内容に沿った所有権移転の登記を申請する義務があります。
注意したいのは、後で説明する相続人申告登記では、この追加の義務は果たせないことです。話し合いがまとまったら、その内容で登記を申請する必要があります。
すぐ登記できないとき：相続人申告登記
相続登記には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを集めて、相続人の範囲や相続分を確定する作業が必要で、時間がかかります。期限内にそれが難しいときのために、相続人申告登記という簡易な仕組みがあります。
| 特徴（法務省の説明より） | 留意点 |
|---|---|
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つまり相続人申告登記は、「まず義務を果たしておく」ための方法です。家族の話し合いが長引きそうなときの、時間かせぎではなく最初の一歩として使えます。
過料になるまでの流れと「正当な理由」
法務省の説明では、登記官は義務違反を把握すると、まず相当の期間を定めて申請するよう催告します。それでも正当な理由なく期間内に申請しなかった場合に、裁判所へ通知する、という流れです。いきなり過料になるわけではありません。
「正当な理由」があるとされる例として、法務省は次のような事情を挙げています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、不動産の帰属が決まらない
- 申請する本人に重い病気などの事情がある
- 配偶者からの暴力の被害者などで、避難を余儀なくされている
- 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない
これらに当てはまらなくても、個別の事情に応じて正当と認められる場合があるとされています。ただし、判断は個別の事案ごとです。迷う場合は、早めに司法書士や法務局へ相談するのが安全です。
実家を売るつもりの方へ
相続人申告登記をしただけでは、実家を売ることはできません。売却や抵当権の設定には、別途、相続登記の申請が必要と法務省が説明しています。売る可能性があるなら、遺産分割の話し合いと相続登記を、売却の前に済ませる段取りを考えておきます。
また、相続した実家を売るときには、税金の特例が使える場合があります。条件と期限は 相続した空き家の3,000万円特別控除の記事 で整理しています。
負担を軽くする制度
- 登録免許税の免税措置（令和9年3月31日まで）：相続で土地を取得した方が登記をせずに亡くなった場合の相続登記と、不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記が対象です。
- 所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日施行）：特定の亡くなった方が登記簿上の所有者になっている不動産を一覧で証明してもらえます。「ほかにも不動産があるかもしれない」ときの確認に役立ちます。
まず確認する3つのこと
- 名義の確認：実家の登記簿で、いまの名義人が誰かを確認する。
- 日付の整理：親御さんが亡くなった日と、相続を知った日、遺産分割がまとまった日（まとまっていれば）をメモする。
- 家族での方針：売る・貸す・残すのどれを考えているか、まず言葉にする。決まっていなくても、「決まっていない」と共有するだけで構いません。
出典（公的情報）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
- 法務省「相続人申告登記について」：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00602.html