まず結論：押さえる4点
- 相続した「被相続人居住用家屋」（亡くなった方が住んでいた家）や、その敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ったとき、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
- 対象の家は、昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有（マンション形式）ではない建物などに限られます。
- 売るときは、耐震基準を満たす家のまま売るか、家を取り壊して敷地を売るのが基本です。
- 期限は二つ。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、そして制度自体が令和9年12月31日までであることです。
特例の内容
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。売って得た利益（譲渡所得）から、最高3,000万円を差し引いて税額を計算できます。
なお、令和6年1月1日以後の売却で、家と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は、控除の上限が2,000万円になります。
対象になる家と土地
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続の開始の直前に、亡くなった方が住んでいた家で、次の3つをすべて満たすものです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションなど）ではないこと
- 相続の開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと
対象の敷地は、その家の敷地として使われていた土地などです。母屋と離れがあるなど、複数の建物がある場合は、面積の計算が必要になることがあります。
なお、亡くなる前に要介護認定を受けて老人ホームなどに入所していた場合は、一定の要件を満たせば、入所前に住んでいた家が対象になることがあります（国税庁 No.3307）。
売り方の3つのパターン
| パターン | 内容（国税庁の説明より） |
|---|---|
| ① 家のまま売る | 相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと。売る時点で、一定の耐震基準を満たしていること。 |
| ② 取り壊して敷地を売る | 家の全部を取り壊すなどした後に敷地を売る。相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと。取り壊しから売る時まで、建物などの敷地に使っていないこと。 |
| ③ 売った後に耐震改修または取り壊し | 売った時から、売った年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たすようにするか、家の全部を取り壊す。令和6年1月1日以後の売却に限る。 |
期限は二つあります
- 売却の期限：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 制度の期限：特例の対象は令和9年12月31日までの売却です。
計算例（イメージ）
相続の開始が令和5年6月の場合、3年を経過するのは令和8年6月。その日の属する年の12月31日、つまり令和8年12月31日までに売る必要があります。制度の期限（令和9年12月31日）より前に、売却の期限が来る点に注意が必要です。実際の日付は、個別に税理士などにご確認ください。
そのほかの主な条件
- 売った人が、相続（または遺贈）で、その家と敷地を取得した相続人であること。
- 売却代金が1億円以下であること。一体として利用していた部分を分けて売った場合や、ほかの相続人が売った場合も、一定の期間内のものは合算して判定されます。
- 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」や「収用等の場合の特別控除」など、ほかの特例の適用を受けていないこと。
- 同じ被相続人から相続した家や敷地について、この特例を使っていないこと。
- 親子や夫婦など、「特別の関係がある人」に売ったものではないこと。
必要な書類と「確認書」
特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をします。主な書類は、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など、売買契約書の写し（1億円以下の確認用）、そして売った資産の所在地の市区町村から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などです。家のまま売る場合は、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しも必要です。
売却を決めたら、早めに市区町村の窓口で、確認書の手続きと必要書類を確認しておくと安心です。
よくある勘違い
- 「築年数は関係ない」ではありません。昭和56年5月31日以前の建築が条件です。
- 「貸していても大丈夫」ではありません。相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住に使っていないことが必要です。
- 「相続した人がいくらでも3,000万円」ではありません。相続人が3人以上なら上限は2,000万円です。
- 「売ってから考える」では遅いことがあります。耐震や取り壊しの扱い、確認書の取得、売却期限があるため、売る前の確認が大切です。
まず確認する3つのこと
- 建築年と登記の種類：登記簿で、建築年（昭和56年5月31日以前か）と、区分所有建物ではないかを確認する。
- 相続の開始日：亡くなった日から、売却の期限（3年後の年末）を逆算する。
- 家の使い方：相続のあと、貸したり、誰かが住んだりしていないかを確認する。
名義がまだ亡くなった方のままのときは、先に 相続登記 の段取りも必要です。
この記事について
一般的な情報の整理であり、税務・登記・法律の個別の判断ではありません。実際の手続きや申告は、状況により異なります。個別のご事情は、税理士・司法書士・弁護士、または所轄の税務署・法務局・市区町村にご確認ください。制度は改正されることがあります。内容は 2026-10-02 時点で、下記の出典で確認した範囲です。
出典（公的情報）
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和8年4月1日現在法令等）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
- 国税庁 No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3307.htm
- 国土交通省 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html